• Timo Lang

Wie berechnet man die Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung?

In vielen Miet- oder Kaufverträgen werden die Quadratmeter angegeben. Wer hat diese eigentlich schonmal nachgemessen? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Ein Zollstock ist zur Hand, also sollte dem Nachmessen eigentlich nichts im Wege stehen, oder doch? Wie misst und berechnet man die Wohnfläche eigentlich richtig? Welche Methoden gibt es dafür und welche Möglichkeiten hat man als Käufer beziehungsweise Mieter bei einer Falschberechnung, all dies erklären wir in diesem Artikel.


Wohnraumberechnung: Mit welcher Methode?

Vorweg sei angemerkt, die eine einzige allgemeingültige Berechnungsmethode zur Wohnflächenberechnung gibt es so in Deutschland nicht. Es werden grundsätzlich dafür verschiedene Methoden herangezogen, die durchaus zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Es gibt aktuell zwei gängige Berechnungen, die zur Anwendung kommen. Zum einen die seit Januar 2004 geltende Berechnung der Wohnflächenverordnung (WoFlV), zum anderen die DIN 277. Auf beide gehen wir im Weiteren näher ein.

Wohnfläche berechnen nach DIN-Norm 277

Besonders bei Vermietern und Eigentümer kommt diese Wohnflächenberechnung nach DIN 277 zur Anwendung, da diese das größtmögliche Ergebnis der vermietbaren bzw. verkaufbaren Fläche erzielt. Der Grund hierfür ist das zum Beispiel Abstell- und Kellerräume, sowie Balkone und Dachschrägen in der Berechnung von mit einbezogen werden. Dadurch können sich schnell einige Quadratmeter mehr besonders in Dachgeschossen ergeben, im Vergleich zu anderen Berechnungsmethoden.

Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächen-verordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt seit 2004 als wichtigste Berechnungsmethode in Deutschland, wenngleich sie strenggenommen nur für den sozialen Wohnungsbau verpflichtend ist.



Deshalb unser Tipp:

Es sollte immer im Kauf- bzw. Mietvertrag festgehalten werden, wenn die Quadratmeter angegeben sind, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wird. Wenn nichts schriftlich vereinbart wurde, werden die Gerichte als Grundlage in den meisten Fällen die WoFlV heranziehen, da diese sich in wesentlichen Punkten von der DIN277 unterscheidet, wie z.B. Sonderregelungen für Räume die nicht als Wohnraum gelten. Hierzu zählen unter anderem Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachterrassen sowie Garagen, Keller- und Abstellräume. Diese gelten dann nicht oder nur zum Teil als Wohnfläche und fließen somit auch nicht oder eben nur teilweise in die Berechnung ein. Auch werden Dachschrägen anders berechnet, hier werden erst ab einer Höhe von 1m bis 2m zur Hälfte angesetzt, ab 2m Höhe vollständig. Alles unter 1m Höhe wird nicht berechnet.



Wohnfläche wurde falsch berechnet: Und jetzt?

Wenn die Angaben der Wohnflächen nach dem Nachmessen nicht den Angaben im Miet- oder Kaufvertrag entsprechen, hat dies rechtliche Konsequenzen. Zum einen könnte der Käufer einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen, zum anderen hätte der Mieter die Möglichkeit die Miete zu mindern, dies allerdings nur bei einer Abweichung über 10%. Auch könnte der Mieter den Betrag der Miete und Nebenkosten, die sich an der Wohnfläche orientieren, für die vergangenen drei Jahre die zu viel bezahlt worden zurückfordern.

Den Mietern steht ferner das Recht fristlos zu kündigen. Vermieter hingegen dürfen allerdings nicht nachträglich mehr Miete einfordern, wenn sich herausstellt, dass die Wohnfläche in Wirklichkeit größer ist, als im Mietvertrag festgehalten.


Aus diesem Hintergrund sind viele neuabgeschlossenen Mietverträge ohne die Angabe der Wohnfläche aufgestellt, um Missverständnisse zu vermeiden, wie zum Beispiel im Muster-Mietvertrag von Haus&Grund.


Weitere nützliche Informationen finden Sie unter:

https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/

https://de.wikipedia.org/wiki/DIN_277

Bauherrenhandbuch der Architektenkammer Rheinland-Pfalz (PDF)

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